Жилье несовершенолетних

Порядок рассмотрения обращений при продаже или мене жилья с участием несовершеннолетних

Если жилье находится в собственности детей, то необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на его отчуждение: продажу, мену. Разрешение органа опеки и попечительства Гражданским кодексом (ст. 37 ГК) определено как предварительное, т.е. предшествующее сделке. По своей природе это разрешение является актом органа местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (ст.8 ГК). Никаких "окончательных" разрешений по смыслу ст. 37 ГК органы опеки и попечительства не дают. Если родители не осуществляют свои права в противоречии с интересами детей, если органом опеки и попечительства не установлено противоречий между интересами детей и родителей, то орган опеки и попечительства готовит проект постановления главы администрации, разрешающий сделку.

Несоблюдение требования ГК о получении предварительного согласия органов опеки и попечительства влечет ничтожность совершенных в обход этого сделок и не порождает никаких правовых последствий (ст.168, п.1 ст.167 ГК).

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 ГК РФ: "Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления". Функции по защите прав несовершеннолетних осуществляют соответствующие уполномоченные органом местного самоуправления отделы районных администраций или иные его структурные подразделения. В Аргаяшском муниципальном районе  - это отдел опеки и попечительстваУСЗН администрации АМР.

 Органы местного самоуправления издают свои распорядительные акты в форме распоряжений или постановлений, в связи с чем не допускается оформление согласия на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего в виде писем, распорядительных записок, распорядительных надписей и т. д.

Порядок рассмотрения органами опеки и попечительства вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, рекомендован письмами Министерства общего и профессионального образования РФ от 20.02.1995 №09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних" и от 09.06.1999 №244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних". Здесь же приведен примерный перечень документов, необходимых для получения согласия органов опеки и попечительства. С целью получения консультаций по сделке купли-продажи жилья с участием несовершеннолетнего гражданин может обратиться  лично в понедельник и вторник с 9 до 17 (обед с 13-14), в среду с 9 до 12 в отдел УСЗН Макеева, 8а, каб 204. Сроки подготовки проектов постановлений устанавливаются в соответствии с "Порядком работы с обращениями граждан…" в течении 14 дней, если предоставляемые сведения не требуют дополнительной проверки и в течение одного месяца, если для дачи заключения отдела опеки на разрешение сделки требуются дополнительные документы.

В соответствии с названными письмами: "В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием".

Маловероятно, что покупатель согласится подписать договор купли-продажи жилого помещения под условием приобретения другого жилого помещения несовершеннолетнему, и передать денежные средства по нему (именно на них, как правило, приобретается жилье несовершеннолетнему), при этом рискуя, что сделка со стороны продавца так и не будет исполнена, а деньги будут растрачены. Между тем, если в договоре купли-продажи присутствует такое условие, то регистрация права покупателя возможна только при представлении документа, подтверждающего исполнение такого условия.

При государственной регистрации регистратор вправе проверить только формальное наличие согласия органа опеки и попечительства. Контроль за исполнением постановления возложен законом на законных представителей, орган опеки и попечительства, прокурора и суд, которые вправе в случае ущемления прав несовершеннолетнего признать сделку недействительной. Кроме того, сделка может быть признана недействительной только при нарушении прав и законных интересов несовершеннолетнего. Вопрос о том, будут или нет нарушены права ребенка в результате сделки, является субъективным и зависит от конкретных обстоятельств дела.

Следует отметить, что обратиться в суд в защиту прав несовершеннолетних могут не только их родители. Зачастую именно родители и нарушают права несовершеннолетних. В этом случае в суд могут обращаться, например, прокурор, органы опеки и попечительства. Из всего многообразия судебных дел рассмотрены только три наиболее характерных:

- продажа жилья  без согласия органов опеки и попечительства 
Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, признаётся недействительным как повлекший нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

- продажа жилья с согласия органов опеки и попечительства, но фактически с нарушением   имущественных прав несовершеннолетних
Верховный суд отметил, что наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка само по себе не является для суда достаточным подтверждением законности сделки и критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка.

- продажа  доли жилья
Нужно ли при продаже доли в праве собственности в квартире, сособственником которой является несовершеннолетний или в которой проживает несовершеннолетний, согласие органов опеки и попечительства, если продается доля, не принадлежащая несовершеннолетнему? К сожалению ч.4 с. 292 Гражданского кодекса РФ, не дает четкого ответа на этот вопрос (с. 37  Гражданского кодекса РФ не регулирует этот вопрос, т.к. доля несовершеннолетнего не продается).  Пленум Верховного суда попытался дать ответ на этот вопрос: "вывод судебных инстанций о возможности отчуждения 2/3 долей дома без согласия органа опеки и попечительства при условии дальнейшего проживания собственника с несовершеннолетним ребенком на оставшейся части дома признан неправильным в связи с неустановлением, имел ли ребенок право пользования жилыми помещениями в продажной части дома до сделки". Таким образом, если несовершеннолетний пользовался всем домом, согласие органов опеки и попечительства должно быть получено.

Перечень документов для оформления сделки купли-продажи жилого помещения:
- свидетельство(а) государственной регистрации права жилого помещения, которое продается (оригинал и копия);
- договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону ( оригинал и копия);
- справка с места жительства (оригинал);
- копии паспортов собственников жилья ( страницы фото ,прописка)
-свидетельство о рождении ребенка (собственника жилого помещения);
- копии свидетельство(а) государственной регистрации права жилого помещения покупаемого жилья;
- копии договора купли-продажи, договора дарения, свидетельства о праве на наследство по закону;
- справка с места жительства.